房地产项目通过金交所定向融资优势

中企祥和李菲从事金交所挂牌及私募

房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。

房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

项目的融资结构

融资结构是项目融资的核心部分，指项目投资者取得资金的具体形式。一旦投资者在投资结构上达成共识，就要尽量设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求，这往往是项目融资顾问的重点工作之一。常用的项目融资模式有：投资者直接安排项目融资、通过单一项目公司安排融资、利用“设施使用协议”融资、融资租赁、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍、拼装。

近期银保监收紧房地产企业从银行、信托等渠道融资，要求增强大局意识，严格落实“房住不炒”的要求，控制房地产融资业务增速。而自去年以来，私募.基金.备案越来越严格。随着银行、信托、私募.基金等融资渠道的严监管，金交所定融越来越成为房地产企业融资的重要渠道。那么房地产定融产品靠谱吗？

金交所是地方政府批准成立的，遵守相关法律法规、政策规定开展综合性金融资产交易服务的平台。金交所成立初期，股东主要是地方国资委，目前部分金交所的股东中出现了券商、信托、大型实业集团等，拥有较强的股东背景。

目前全国仅有67家金交所，省级政府金融办是金交所第一监管人，证监会负责协同监管。

近几年，监管层对各类交易所进行了多次清理整顿，对不合规交易所进行了关停，监管层划出了金交所“能做”什么和“不能做”什么的底线，且在投资者适当性管理等方面颁布了诸多政策，并要求按季度向监管层报送详细的经营情况，包括合作方、融资方信息、产品类型、交易金额、投诉处理情况等等。由此可见，监管层对金交所的风险管控的重视和细化程度。

近几年房价和地价处于上涨周期，虽然国家对房地产市场进行了严格调控，房地产在目前的经济环境下，仍然是收益稳健和风险较低的投资品种，房地产定融产品风险较低。

房地产定融产品融资人一般为项目公司，项目公司为独立法人，资产相对独立。产品管理人通常采取项目公司股权质押、项目土地及楼盘抵押、项目公司股东担保、监管项目公司资金收支账户、管理项目公司印章、派遣董事及财务总监、取得项目降价销售权利等风控措施，保障产品的要求。

同时也响应国家的监管政策，通常项目需符合“432”要求，即已取得四证（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）、融资人已投入30%自有资金、项目公司或控股股东拥有二级开发资质。地产类金交所产品常见的风控措施包括以下3类：房产抵押、股权质押和担保。

房产抵押即融资方以自有房产为抵押物进行融资的行为，一旦融资方还不上款，投资者可以依靠处置抵押物收回资金。一般房产抵押的抵押率低于50%，抵押率越低，风险越小。

股权质押是以上市公司的股权为质押品进行融资，同房产抵押质押率越低，风险越小。

担保是指当融资方无法进行还款后，实际控制人进行无限连带责任担保。说到这里感觉融资方既然会让实际控制人进行担保，而实际控制人有几十上百个亿的产业，那么项目就风险全无了。

定向融资计划是指依法成立的企事业单位法人、合伙企业或其他经济组织向特定投资者发行，约定在一定期限内还本付息的投融资产品。其本质是经各地方金融办公室审核批准，以支持实体经济发展为目的，遵守相关法律法规、政策规定开展的业务。每个金交所发行的产品均需到地方金融办进行备案定向融资也属于私募融资，是指非公开发行，只向特定数量的投资人进行融资，井限定在特定投资人范围内流通转让。合格投资者只有先注册为各金融资产交易所或金融资产交易中心会员，且经风险测评结果与产品的风险级别相匹配后才能对产品进行认购和受让。