商业地产市场的创变与新思路

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商业地产发展已有几十年，伴随中国新经济增长周期下的新消费需求，商业地产项目在运营上的思维固化、组织架构调整滞后等内卷情况愈发明显。商业地产如何创新思路、破圈突围，让项目快速获得引流效果的同时，更能持久带来稳定收益，成为每一位从业人员面临的问题。为此，在“共创Xin计划”2022中国商务办公产业互联大会上，我们就特邀到高力国际中国区董事总经理 邓懿君，为我们带来了《商业地产市场的创变与新思路》，以下内容为精华总结，欢迎阅读。

跳出传统商业开发模式，用流量实现收益立面化

在老一代商业地产人的思维中，项目运营是在建筑空间内完成的，从拿地之后开始，无论是建造成本还是运营成本，一切成本的计算都是立面的，而在收入的计算上，基本只有租赁出去的面积以及收到的租金，是在一个平面维度上计算的。

当2020年疫情来临后，我们会发现有很多内容是需要学习的，我们要学习做短视频、直播，去关注年轻客群喜爱的互动内容，并思考如何让流量变现。在这思考的过程中，我们会发现一些平时利用率较低的会场、大堂，甚至是户外园林，都是可以利用的变现空间。

有人的地方就有想象空间，有人的地方就可以产生经济效益。流量经济时代，所有的想象空间已经不是每平方米对每平方米了，经济效益已不局限于建筑红线。

曾经我们在做广州北京路与重庆解放碑的商业改造时，就是围绕“老城区、新经济”定制了业态策划方案，针对步行街内不同的区域、路段、物业的业态、品牌，提出具体指引，牵线引入具有时代特征的品牌，打造品牌爆点，很好的利用空间的立面与流量经济来创造价值。

新经济时代下，新消费、大健康、新科技潜移默化中引导着城市发展走向，新的经济模式带来新的消费模式，传统规划被改变，单一空间所带来的经济效益不再单一。

填满客户才能做配套？我们要学会提前引流

以前对于商业铺面的租赁，例如你想把它租给星巴克，如果是在一个新项目里，对方会要求你先把楼内客户填满，积累了一定人流量之后才会进驻。而现在，很多品牌推出了“快闪”服务，只要你有人流量，有消费客群，就可以提供这样的服务。

在我们传统的运营思维中，一个新项目只能是客户填满后再做配套，而事实上，一个地产项目的开发租赁周期是很长的，楼体建造需要两三年，填满租户需要两三年，这期间一直是成本投入，没有收益产生。

在去年疫情期间，很多学者提到了一个词“韧性经济”，当内外环境都在剧变时，商业项目能否灵活调整政策，就显得尤为重要。当很多知名品牌已经开始推出快消费服务时，项目完全可以与相关品牌展开合作，利用自身线下场景与线上宣传工具进行导流。例如在租户每天路过的绿化公园里，我们就可以快速搭建起场景，实现快速引流，用to c端的逻辑去导入to b端的商业项目里面去，持续的为项目积攒人气，在租赁期开始前就形成多元的变现途径，从而为项目日后的招商工作做好市场基础。

增强危机意识，改变固化思想，才能顺应新消费需求

在过去，房地产强调的是location地段，而现在，我们要求的是foot traffic人流量、eye traffic看到你的人，online traffic线上可能参与进来的人。

现在的地产从业人员里，很多开发商老板都是50后、60后，他们希望陪着00后走下去的时候，就要试图转变固化思想。

现在的商办人，不但要面临新消费需求带来的压力，还要受到由住宅向商业转型的地产人的冲击。虽然在8000万住宅人当中，只有10%希望转型到商业地产中，并且，你会认为做住宅的不懂商业，然而事实是，从住宅向商业转型一般也就需要两年多的时间，融入商业地产其实并没有那么难，大量人才的涌入，对老一代地产人，会造成不小的竞争压力。

商业项目的成功运营在项目背后的运作体系，体系的搭建是由人去调整的，从企业高层开始，就要在观念上努力接触当下流行的消费内容，从产品到企业文化，从模式创新到商业空间的创新，思想上的年轻化，是提升商业项目活力的根本。