投资酒店3-4年就能回本，真有那么容易？

来源：原创 SOSO 次方点评

决定酒店投资回报周期的因素是复杂的，包括地理位置、物业条件、酒店类型、市场需求和竞争情况，甚至经济形势等。

如何计算投资回报周期一直是大家最关注的问题。有些人倾向于RevPAR法，有些人倾向于报表观摩法，有些投资人凭借深厚的经验选择了经验估算法。

据次方点评发布的《中国酒店投资洞察分析及AC指数报告》显示，大部分投资人理想的酒店投资回报周期为3-4年，这是在酒店的筹建期和经营期比较顺畅的前提下。实际上，在次方点评采访的投资人案例中，能做到3-4年就回本的酒店并没有那么多，不少投资人甚至表示酒店已开业5、6年，回本还遥遥无期。

计算酒店投资回报周期，

需要知道哪些内容？

在计算酒店的投资回报周期之前，投资人需要知道三点，投入、回收和时间：

其一，算投入；

投入就是你为这家酒店所投资的金额，包括酒店前期装修、后期运营产生的持续性投入。 

装修投入对于不同的酒店金额各不相同，影响的因素也较多；持续性投入主要包含酒店在营期间的全部成本和费用，其中包含房租、客用品、人力成本、能源等各项经营中产生的费用。

其二，算回收；

回收是指一定阶段内经营这家酒店为你拿回来的钱，也就是酒店的投资营业收入。

客房收入等于一段时间内客房总的收入，以月为维度，即一个月内客房总收入。

其三，算时间；

计算酒店投资回报周期，其实就是计算“回收 - 投入=0”所花费的时间。

根据以上的内容，我们可以得出下面这个公式（以月为维度举例）：

回收期（月）=一次性费用÷（月总收入 − 月度总成本）

根据这个公式我们可以看出来，影响酒店投资的关键点在于几项内容：

1. 一次性投入的金额

2. 收入的能力

3. 成本管控的能力

综上所示，如果投资人能够合理管控好这几项内容，就能做到让酒店的投资回报周期缩短。

计算投资回报周期，

方法知多少？

会算账、算好账是酒店投资人在酒店投测期的基本功课，也是大大提升酒店投资成功率的关键。如果一个新手投资人连基本的算账都不会，进入到重资产投资的酒店行业，就很容易变成“人为刀俎，我为鱼肉”，就算酒店能够顺利开业，在经营的过程中也会遇到挫折。

一般来说，在计算酒店的投资回报周期时，有以下三种方法：

其一，RevPAR法；

我们做以下假设（注：以下数据非真实案例，仅用作说明计算方法用，且费用不含税），假设某投资人有中端酒店一家，有为100间客房，配套有早餐、洗衣房、健身房、停车场，一个小型会议室，酒店投资为1500万元，酒店单房运营成本为170元/天，酒店房租为70万元/月。

首先，我们找到数据①投资1500万；②房间100间；③单房运营成本170元/天；④房租70万/月；⑤RevPAR500元。

计算如下：

①酒店全年营收500*365*100=1825万元；

②酒店全年房租70*12=840万元；

③全年客房运营成本170*100*365=620.5万元；

④全年成本1460.5万元=房租840万元+客房运营成本620.5万元；

⑤酒店全年利润364.5万元=全年营收1825万元-全年成本1460.5万元；

⑥酒店回报时间4.12年=酒店投资1500万元/酒店每年利润364.5万元。

其二，报表观摩法；

算账是酒店投资人应该会的基本功，只有投资人真的完全搞清楚了投测的底层逻辑、懂得关键变量的取舍，懂得数字背后隐藏着定位真相，才有资格来投资项目。

投资测算表就是我们在对新开酒店进行投资回报分析时最常用的一个工具，但对于毫无酒店经验的新手来说，看懂投资测算表，在投测期合理评估酒店的投资回报周期至关重要。

注：为了便于看清主要项目，上表已经做了简化，

表内数据不做为任何实际参考，仅为说明各项目之间的数量关系。 

酒店的营业收入主要是靠客房收入。如果配置了餐厅和会议室，也会有一些额外收益。

计算公式为： 

营业收入(月)=房间营收(月)+ 其他营收(会议室租金、餐厅收入等)

房间营收(月)=RevPAR x 房间数 x 天数

以表格中的数据为例：按照30天的计算结果就是352 x 104 x 30 = 109.8万元，再加上其他营收假设为0.16万元，即为营业收入109.96万元。

这些收益就是酒店每月的全部收入，如果收入能覆盖支出，那么酒店就可以盈利。

酒店的开支项中，占比较大的主要有：物业租金、品牌管理费用以及人员工资。

物业租金和人员工资从字面上都比较好理解，物业租金主要由物业方来决定，人员工资则根据酒店规模来算。

品牌管理费则是品牌方根据酒店实际运营收入，按比例收取的费用。

了解清楚主要的开支之后，就可以根据数据，来分析出总的成本、单房成本、月度利润，进而就能计算出回本周期了。

计算公式：

单房运营成本（月）= （当月成本-当月租金） / 房间数

利润（月） = 当月收入 - 当月成本

回本周期 = 总投资额 / 利润（月）

通过这样一整条逻辑计算下来，一家酒店的投资回报周期就计算出来了。

值得注意的是，投资测算表是建立在估算预测的基础上的，需要对投资项目和市场环境有着一定的了解之后，才能做出更符合实际情况的预测。

其三，经验估算法；

对于不少酒店投资经验丰富的资深投资人而言，多家酒店经营之下，酒店的投资回报，他们只需要反推计算即可（注：仅适用于资深投资人，新手投资人勿采用）。

华南资深投资人刘总向次方点评表示，在计算投资回报周期的过程中，他一般采用反推的方式：

如果一家酒店总投资为2100万元，希望3年收回投资成本，那一年赚700万元就行，折合一个月赚60万元左右。如果月成本是60万元，那一个月需要做130万元的营收，就可以3年回本。

刘总的计算方法很简单，只需要算净利润和原本的投资成本之间的关系。

他还表示，在目前他投资的这些酒店中，有3家酒店投资得比较早，都是三四年回本，和其投资测算基本相符。

必须知道，

影响酒店投资回报的三大坑

影响酒店投资回报周期的要素有很多，但核心数据如下：造价成本、运营成本、单房收入，因此，投资酒店时，做好酒店定位、提高运营效率、合理评估物业，就能避开酒店投资的三大坑，即“造价坑”、“成本坑、”收入坑”，最终算出来的投资回报周期就比较靠谱了。

坑1：低估酒店的工程造价

在初次下场投资酒店时，不少投资人往往会在选物业时走了眼。

每个品牌方都会提供一份“新建店造价标准”，声称自家单房造价10万、12万……但实现这个造价，有一个重要前提：物业符合理想状态下的装修情况，只需轻微改造就能直接做软装。

华南投资人楚总，2018年初在华南区某三线城市寻觅到一处上世纪80年代就建成的老楼，隶属于一个国改民的公司，原先经营着一家中端宾馆，客房的套内面积20㎡左右。因为物业楼下即是车站，人流量大，且租金不高，因此就租赁下来。

在投测期，品牌方预测的投资额为1600万元，单房造价13万+，实际落地后，总投资额达到了1800万元，单房造价15万+。实际上，在投测期时，品牌给到的预估数值中，很多单房造价其实不含消费费用、加盟费用、设计费用、原有物业状况硬伤改造费用等。

实际投资额比预计高于200万的原因，是物业老旧造成的：

其一，原酒店的电梯日久失修，经常出现故障，因此更换了两台新电梯；

其二，在施工时，发现原老酒店的墙壁，当初采用了镂空的手法去砌砖，并非实心墙，导致隔音不佳，因此重新进行了砌墙。

下沉市场有不少类似案例中楼龄达到20-30年的老旧物业，虽然地段可圈可点，但因建造年限较为久远，会增加其改造难度和成本。因此，在勘测物业的过程中，投资人应花更多精力去研究物业的构造，谨慎选择。

坑2：低估酒店的运营成本

在酒店筹建完毕正式开业后，进入运营期，运营成本就是酒店支出的大头，如果不能合理控制酒店运营成本，就会降低酒店利润，拉长酒店投资回收期。

值得一提的是，在运营成本中，除了常态的品牌管理费用中所产生的费用外，员工工资、水电费、网费、餐厅食材费用、办公用品的消耗、工程维护等费用也占了很多的比重。

因此，对于酒店投资人而言，在酒店开业前，合理预判并按照方案执行，严格监控每个成本消耗，才能控制好运营成本，使酒店在预期内收回投资回报。

投资人冯总在2017年投资了一家经济型酒店，物业面积约4600㎡，业主按小公寓的格局规划，其实是不适配酒店客房的。

冯总当时是首次投资酒店，缺乏经验，在筹建时并未对物业格局做过多改动。最后落地了112间客房，单房面积足有40㎡，简直是拿了中高端酒店的面积做了个经济型酒店，面积浪费严重，酒店坪效极低。

进入经营期后，因为酒店定位为经济型酒店，纵使房间大，也卖不出中端酒店的价格。从坪效来看，是很低的，毕竟因为单房面积大，运营成本远高于普通的经济型酒店，开业已经5年多，回本仍遥遥无期。

冯总这家酒店，回本周期大大拉长，主要是由于错估了酒店的运营成本。一方面是因为忽略了坪效问题，导致固定成本中的房租成本、摊销成本过高，本质是高估了自己的空间运营效率；另一方面是人员冗余、管理不当，变成成本过高，本质是运营效率低下。

坑3：高估酒店的收入

案例一，高估酒店的经营数值

一般来说，经济型酒店和中端酒店的收入，主要来源于客房收入。

客房收入=平均房价×房间数×入住率

其中平均房价和入住率由什么决定？首先取决于酒店的定位，然后是该定位能否真正落地。 也就是说，酒店收入要素的背后，实际指向的是定位是否正确，只有品牌定位和档次定位对了，才能保障酒店未来的房价能达到投资人投测时的心理预期。

在之前的采访中，华中投资人徐总向次方点评表示，有个做地产的朋友给自己推荐了一个三线城市的物业，位于城市核心区，按照80%的入住率，300元的房价计算，投资一家中端酒店4年内就能回本。

实际上，因为该城市大部分年轻人都去了一二线城市打拼，留下的以孩子和老人为主，他们对酒店的需求很低，因此开业后酒店生意一片惨淡，尽管在城市核心，但年平均房价最高只能卖到200+元，入住率还不足60%。

徐总的中端酒店，虽然地段优异，但在做测算时，没有合理调研周边的客源群体，用高估的收入，去计算回本周期，结果自然就成了“想得美”。

案例二，近距离开店，导致同商圈竞争白热化

近些年，酒店竞争进入白热化，热点城市、热点区域逐步趋于饱和，这就导致近距离开店的情况频发。

华东投资人王总就遭遇了这样的情况，他在山东某下沉市场投资的经济型酒店，开业于2018年底，当时区域内仅有3家酒店，且经济型只有他的门店，因此酒店快速度过爬坡期，经营业绩远超预期。

但好景不长，如今这家酒店所在的区域内，3公里就有七八家酒店，其中同一集团旗下的酒店就有六家，竞争激烈，王总只能潜心提升酒店品质与服务，才能在一众酒店中获得住客的青睐。

这种情况在下沉市场尤为常见，刚开业时酒店业绩颇丰，但随后周边酒店如雨后春笋般涌出，给投资人的酒店经营带来巨大的挑战。

如何实现预计的投资回报周期？

在酒店投资与经营的实际过程中，酒店投资人一定要有清楚的认知，赚快钱的时代一去不复返，对投资不应该盲目乐观，投资回报周期往往存在较大不确定性。要想获得理想的收益，需要投资人在项目投测阶段就具有系统性思维。那么，如何实现预计的投资回报周期？可从哪些方面入手？

项目筹建期：做好项目测算，保证项目能在预期内回本

方式一：降低物业租金与单房造价

酒店投资过程中，比较重要的成本就是物业租金、人工、运营，以及前期单房投资成本。

其中，人工与运营是相对固定的成本，但是物业租金与前期单房投资成本却是灵活的。例如，很多投资人在租赁物业的时候会与物业业主进行免租期或者租金优惠谈判，这一点很重要。尤其是租期比较长的情况下，优厚的租金条件对酒店投资回报至关重要。

东北投资人徐总在七台河市投资的汉庭酒店，就是下沉市场提前回本的范例之一。该酒店原先是七台河市步行街中段的一个洗浴中心，租赁于2015年，房租成本较低，免租期较长。2015年，加盟汉庭酒店2.0，因为租金低、员工成本也不高，酒店单房运营成本仅60元，在酒店管理人员的共同努力之下，提前1年收回了投资成本。

项目经营期：增强经营技巧，应对外部的各种不确定性

目前，酒店行业市场竞争愈加激烈，投资人要在竞争中脱颖而出，势必要重视经营管理，增强经营技巧，才能有效应对外部不确定性。

参考方式一：提升出租率与平均房价

酒店最重要的收入就是客房收入，要提升客房收入，就必须提升出租率或者平均房价。很多酒店开业时间赶上了行业淡季，导致酒店前3个月出租率很低。

但是如果酒店在一个恰当的实际开业，比如接近春节、清明、五一、暑假、十一，那么很容易实现“开业即满房”，快速度过爬坡期。

有些酒店房价较低，主要是受到暗房拖累，而这些，其实在酒店筹建和运营阶段都能够妥善的解决，例如，暗房改造成影音房、深度沉睡房，不仅显著提升出租率，平均房价甚至能超过明房。

参考方式二：提升坪效，增加非住宿收入

除了客房收入以外，部分酒店也在积极探索酒店空间坪效的提升。

华南投资人陈总就在中高端酒店中引进了高端月子中心，陈总表示，引进高端月子中心对这家中高端酒店也有所助益，客房出租后可以增加酒店入住率。

还有资深华东酒店投资人王总，通过“客房+餐饮”的酒店投资模式，王总单家酒店餐饮年流水近2000万，一年多收回餐饮投资成本，投资回报率远超客房部分。

此外，将酒店与新零售结、将酒店与咖啡结合、利用酒店餐厅与外卖相结合，都是提升酒店坪效，增加非住宿收入，进一步缩短酒店投资回报的方式。

写在最后

综上，酒店投资是一项长期投资，需要投入大量的资金和时间。对于投资人而言，了解酒店投资的回报周期非常重要。而决定酒店投资回报周期的因素是复杂的，包括地理位置、物业条件、酒店类型、市场需求和竞争情况，甚至经济形势等。

因此，需要投资人具有专业的评估与决策能力，或者委托专业的酒店顾问公司进行前期的可行性及财务研究，最大程度规避投资过程中的风险。

风险提示：任何在本文出现的信息（包括但不限于预测、图表、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成对阅读者任何形式的投资建议，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。

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