十万亿！房地产有救了

来源：古月 明源地产研究院 侵删

周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

10万亿来了，房地产有救了

11月8日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会。财政部部长蓝佛安在会上介绍，从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。

同时也明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

蓝佛安表示，政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。

点评：

靴子终于落地。直接增加地方化债资源10万亿元，一方面能有效缓解地方政府的财政压力，另一方面也为后续发行地方政府专项债收储存量房、以及进行城中村和危旧房改造货币化安置，提供了强大助力，加速房地产行业“止跌回稳”。

包括蓝佛安也表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。同时，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部也正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

中央两部门开会

地产“白名单”又要扩容了

11月5日，据中国建设报，金融监管总局、住房城乡建设部日前联合召开城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效政策培训会。

会议指出，各级专班、金融机构要将“白名单”项目扩围增效作为近期重点工作来抓，切实加强组织推动。要坚持目标导向和问题导向，进一步压实各方责任，坚决打赢保交房攻坚战，促进房地产市场止跌回稳。

“白名单”项目扩围增效具有十分积极的意义，有利于进一步发挥“白名单”各项支持政策作用，促进更多住房项目建成交付，保障购房人合法权益；有利于加大对房地产项目公司的资金支持，提振各方信心，推动房地产市场止跌回稳；有利于完善商业银行开发贷款全流程管理，加快构建与房地产发展新模式相配套的信贷管理机制。

点评:

之前明源君就曾提到，地产项目想要进入白名单，需要满足以下五个条件：

一是项目为在建施工状态，或者短暂停工但融资后可马上复工；二是项目资产债务基本平衡，有与融资金额匹配的抵押物或担保；三是主办银行有封闭的监管制度，确保资金在项目上封闭运行；四是项目预售监管资金未被违规抽挪或违规抽挪资金已追回；五是已制定贷款使用计划和项目建设复工以及完工计划。助建设单位，轻松管好项目，点击了解

而且当地产项目满足这五个条件后，银行也会对上报名单严格筛选，优中选优。希望这次白名单扩容，能让更多房企受益。

“煤老板”又杀回地产了

搁置四年多，恒大集团在上海北外滩的“钻石地块”最近终于传出了动工消息，背后站着的正是“煤老板”。

据上海市规划和自然资源局官网公示，虹口区北外滩街道HK286A-03c号地块项目工程设计方案规划用地性质为商办用地，建设单位为上海恒耕置业有限公司。

上海恒耕置业是内蒙古伊泰集团控股的企业。据官网披露，内蒙古伊泰集团是以煤炭生产、运输、销售为基础，集铁路、煤化工为一体，以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。

房地产行业深度调整之下，“煤老板”抄底上海核心资产已非鲜见。

此前，鄂尔多斯资源股份有限公司以26.73亿元收购上海苏河湾办公楼，鄂尔多斯汇能集团以62亿元收购同在苏河湾的上海大悦中心，之后鄂尔多斯“煤老板”联合体以41.42亿元完成收购中粮海景壹号三栋江景住宅。

点评：

最近两年，随着房地产市场持续筑底，核心城市的大宗资产价格也较几年前有较大程度缩水，而此时，一些手握富余资金的煤炭企业，也瞅准时机抄底优质资产。

据克而瑞统计，2024年上半年，内地32城大宗物业共106笔成交，总金额约666.68亿元，同比上升7.19%。

从投资业态偏好来看，办公/研发资产为上半年主力成交业态，达到289.1亿元，占总交易规模的43.4%。商业和酒店/公寓资产热度一直维持较高，持续受到投资者追捧，其中酒店/公寓成交规模同比增幅达3.36倍。

房企融资连续两月增长

民营房企却高兴不起来

中指研究院监测，2024年10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%。受上年基数较低影响，10月信用债发行总量同比小幅增长，连续两月增速为正。

2024年1-10月，房地产行业债券融资总额4420.0亿元，同比下降25.6%，降幅较上月有所收窄。其中，信用债融资2778.1亿元，同比下降23.8%，占比62.9%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融资1574.9亿元，同比下降25.5%，占比35.6%。

受上年基数较低影响，10月信用债发行总量同比小幅增长，连续两月增速为正。本月无民营房企发债。月内华润置地、保利发展、中交等央国企积极发行信用债，发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元。本月短期融资券占比达到33.9%，带动信用债平均发行年限下降至2.53年。

点评：

从典型房企债券发行来看，本月华润、保利发展融资额度最高，均为30亿元，苏高新平均融资利率2.13%，融资成本最低。

而民营房企本月则无发债。所以未来几年，民营房企的融资环境仍十分严峻。面对不确定的市场，除了狠抓回款、以销定产，以收定支、控制存货等传统套路外，民营房企还要创新做好现金流的管理和铺排。

写字楼物业租金下调成普遍现象

商办运营商以变求存

日前，观点指数研究院发布《表现力指数·2024年度商业地产表现报告》显示，以价换量依然是2024年写字楼市场发展的关键词之一。

为应对市场供需不平衡的情况，观点指数统计下的写字楼样本项目继续采取以价换量的策略，通过降价或采取相关优惠举措来吸引、留住租户。

截至2024年中期末，17个样本写字楼项目租金水平从78.1元/平方米/月到649元/平方米/月不等，基于项目区位、商业聚集程度、办公服务、建筑质量等情况不同，写字楼物业租金水平的表现也差距较大。

样本项目平均租金单价为213.34元/平方米/月，对比2023年末下跌1.2%，对比去年同期下跌3.84%。具体来看，对比去年年末，超过70%的写字楼样本项目租金单价出现下滑，17个样本项目租金变动区间从-12.08%到10.59%不等。

点评：

之前明源君也提到，随着近几年客户不断缩减预算，以及产品越来越同质化，导致写字楼空置率连年攀升，物业经营压力越大。

所以，提高写字楼出租率，要从改变经营思维开始。比如出租率始终徘徊在40%-60%的阶段，一方面要对楼内客户进行最大限度保留，另一方面还要对比市场丰富自身产品线，拓宽客群。

保租房大量入市

55城租金环比再下跌

根据克而瑞长租监测数据显示，2024年10月全国55个城市个人房源租金单价为34.5元/月/㎡，套均总价约2473元/月，环比下降0.84%，同比下跌3.12%。

租金水平较高的城市主要位于京津冀、长三角、珠三角重点城市群以及中西部部分中心城市。10月北京、上海、深圳三大一线城市的租金在全国持续处于大幅领先地位，北京租金水平最高为116.1元/月/m²，上海、深圳分租金水平分别为104.59元/月/m²、94.7元/月/m²。

从环比情况来看，10月全国55个大中城市中，超七成城市租金下降，39城个人房源租金均价环比下跌，杭州、西安、扬州环比降幅较大，一线城市北上广深的租金环比连续下跌。其余16个城市人房源租金环比上涨，其中涨幅前三城市为徐州、昆明、绍兴。

点评：

最近几年，随着大量保租房以较低租金入市（一般不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%），对租赁市场产生重大影响。

据ICCRA研报显示，受整体经济环境和保障性租赁住房加速入市影响，2023年，除北京之外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度为22.3%。

所以为了避免租金和出租率进一步下滑，各大长租公寓运营商一方面应该不断向上突围，积极布局高端长租公寓，与保租房形成错位竞争。另一方面要积极试水长短租模式，降低空置率，提高盈利能力。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

绿城越秀出手

新政后北京首场土拍收金127.5亿

时隔3个多月，北京土地市场再现“高光时刻”。

11月5日，北京迎来930楼市新政后的首个土拍大战，当天共成交3宗宅地，包括海淀区功德寺001、002“双子星”地块，以及通州区土桥中路地块，累计收金127.535亿元。

其中，功德寺HD-GDS-001地块001地块起始价45亿元，地块上限价51.75亿元，起始楼面价61792元/平方米。该地块吸引了越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城6家竞买主体，多轮报价后很快便触顶进入摇号环节，最终绿城胜出拿下该地块。

紧邻001地块的002地块用地起始价55.5亿元，上限价63.825亿元，起始楼面价62238元/平方米。该地块吸引竞拍的房企除了上述6家外，另增加了中铁置业，经过42轮竞价后，价格触顶，最终由越秀摇中该地块。

点评：

为了防止土地流拍，今年各城市纷纷祭出优质地块，以此吸引房企参与。

比如北京发布的2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单就显示，7宗地中，有5宗位于中心城区，朝阳区3宗，丰台区、石景山区各1宗。

地块优质意味着去化有保证，且风险系数小，对亟需补仓或者调整土储结构的房企来说，具有不小吸引力。

多地调整房产落户政策

提升购房者积极性

近日，广东省中山市公安局发布公告，公开征求《中山市户口迁入登记管理规定（征求意见稿）》的社会公众意见。根据该规定，非中山户籍人员若在中山持有房产或已在中山市参保并连续居住半年以上，将有资格申请落户中山。

当前，多地致力于进一步深化户籍制度改革，放宽落户条件。除中山外，成都、长沙、厦门、苏州等多地也已将落户条件放宽至“购房即可落户”。此外，沈阳、佛山等地还出台了租房落户相关政策，进一步放开落户限制。

点评：

通过购房即可申请落户，一方面能更好地吸引流动人口，另一方面也对稳定楼市有一定的积极效果，后续也会有更多城市跟进。

资本巨头发声

长期看好中国物流及产业基础设施资产

近日，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明分享了对中国宏观经济与物流仓储行业趋势的看法。他表示，普洛斯长期看好中国的物流及产业基础设施资产，这一观点有着运营数据和行业趋势的有力支持。

首先，物流仓储是服务刚需的产业，是支持生产、消费、内外贸等经济活动的重要基础设施；

第二，尽管有宏观环境和消费的周期影响，中国市场对高标仓的需求增长整体是健康的，每年均有一定的新增幅度，尤其是以新能源汽车、跨境电商为代表的新经济产业，带来了结构性增量需求；

第三，客户的供应链提质增效是永恒的主题，伴随着仓网整合、自动化设施投入等前沿趋势，这个行业一直在不断涌现新机会。

点评：

今年以来，中国政府出台了一系列增量政策，市场进入利率下行周期，这将促进投资活动，提振投资和消费信心。而随着保险资金对不动产配置的需求不断增加，物流及产业基础设施将迎来新一轮发展机会。

比如普洛斯资本GCP在中国的资产管理规模已超过790亿美元，收益基金系列也已拓展至12期，投资品类涵盖物流园、科创研发产业园、先进制造厂房等类别。

文章来源：每日经济新闻、新京报、克而瑞、观点网、中指研究院、中国建设报等，特此感谢。