房地产融资ABS通过金交所挂牌流程

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北京金融资产交易所有限公司（简称北金所）是在一行三会、财政主管部门及北京市指导下，在中国银行间市场交易商协会领导下开展工作的国家金融资产交易机构，于2010年5月30日正式揭牌运营。

　　北金所是中国银行间市场交易商协会的指定交易平台以及财政主管部门指定的金融类国有资产交易平台。业务范围涵盖债务融资工具产品发行与交易、金融企业国有资产交易、债权资产交易、信托产品交易、保险资产交易、私募股权交易、黄金交易等，为各类金融资产提供从登记、交易到结算的全程式服务。

　　北金所采用有限责任公司的组织形式，由中国银行间市场交易商协会、北京产权交易所、信达投资有限公司、中国光大投资公司、北京华融综合投资公司、华能资本服务有限公司、中债资信评估有限公司共同出资组建。

本月房企有25笔债券到期，金额共计526.58亿元，房企需偿债量较大。其中，到期金额最高为龙光地产2015年发行的一笔40亿元的公司债，其中已于2017年提前赎回2.38亿元。此外，融创中国本月有3笔债券到期，分别是2笔共计50亿元公司债和1笔共计4亿美元的境外优先票据。

提前关注到2020年9月将有30笔债券到期，金额共计446.25亿元，环比下降15.3%，但属于年内偿债高位。单笔金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债，此外万科的一笔50亿元的公司债也将到期。

地产融资的三种类型

本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融产品的形式，从本质上去理解地产融资。

主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。

资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。通常能够用于资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的二级市场的资产。

项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还各种类型的融资。通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。

项目融资是一种结构化融资手段，其原理是通过特殊目的载体构建独立的资产负债表，通过对于项目的分析、管理和控制，使得融资的风险控制建立在项目特定的项目之上。

项目融资对于金融从业人员提出了较高的要求，当前国内银行由于治理能力的落后，普遍存在“重抵押和担保，轻现金流”的现像，反映了项目融资应用的困境。房地产项目尤其是住宅类项目由于项目产出的特殊性，产品变现能力强易于处置，现金流较易测算，投资回报周期短等，是最容易应用项目融资技术的项目类型。

本文通过对比地产的三种融资类型的比较优势，结合当前房地产企业的发展现状及融资需求认为：当前房地产企业最需要突破的融资类型是项目融资。

很多融资，比如说开发贷款，采取的是以项目公司作为借款主体，但是又有土地进行抵押，集团公司提供担保。这种融资，到底是属于哪一种类型呢。

比较主体融资和无资产抵押的项目融资的区别：虽然都是采取项目公司为融资主体的融资，但是区别在于，

比较资产融资和有资产抵押的项目融资：

以下结合实际情况进行分析。

三、不同阶段房地产融资的需求及当前主流的融资方式介绍

房地产的融资贯穿整个开发过程，从前期拿地竞拍时的保证金融资，再到签订土地出让合同后的前端融资，再到获得土地证等四证之后的开发贷款，现到建设期间的供应链融资，再到取得预售证之后的预收款融资，种类众多。

不同的金融机构由于资金来源不同、风险收益偏好不同、所受监管不同等原因，采取了不同的金融产品为地产提供金融服务。下边分别介绍。

1?保证金融资。进入2019年以来，由于地产市场回暖，房地产企业拿地热情开始高涨，很多企业纷纷四处拿地，进行业务扩张。为了提高资金使用效率并且进一步放大杠杆，很多地产企业希望可以融资来用于缴纳保证金。产生这一需求的一个重要原因是当前土地价格越涨越高，很多地方国土局将土地起拍价定的较高并且要求参与土地竞拍的机构缴纳很高比例的保证金。地产企业资金出现一定压力。

购房尾款ABS的基础资产客户购买房屋交付首付款后，还剩下的尾款，通常要等银行按揭贷款到位后才能缴纳。地产企业将这些尾款打包发行ABS，获得资金。由于中国的预售制度，这些尾款并不是地产企业的资产，因此购房尾款ABS是一种类型的主体融资，从风险角度分析本质上是地产企业发行的信用债券。结构化公众号之前有专门的文章进行分析。

ABS是指通过金交所挂牌地产项目公司的应收账款融资，然后再将资产转让联合公告形式，发行ABS进行融资。可以看出这些资金的最终还款来自于各项目公司，但是通常金融机构并不对项目公司的运营进行管理，而是依靠地产公司的担保。因此这类融资属于主体融资的类型。