“取消公摊” 时代渐近：楼市变革与费用计算之思

“买房得房率能达到 100%”，这曾是购房者遥不可及的梦想，如今却随着 “取消公摊” 政策的推进，逐渐照进现实。近期，张家口和衡阳相继官宣将推进 “取消公摊”，引发了广泛关注与热议。

张家口于 12 月 17 日印发通知，鼓励 “现房销售” 并逐步推进 “取消公摊”，明确了各相关部门的落实责任。而衡阳则宣布自 2025 年 1 月 1 日起，行政区域内商品房按套内建筑面积计价销售，且对合同签订及面积纠纷处理等事项做出详细规定。事实上，今年肇庆、湘潭等地也已出台类似政策，要求商品房按套内面积计价宣传销售，这意味着部分地区的购房者有望迎来真正意义上的 “零公摊” 时代。

长期以来，我国商品房销售普遍附加公摊面积，其比例通常在 15% - 25%，部分超高层楼盘甚至高达 40% - 50%，而公摊的具体构成却一直模糊不清。专家指出，“取消公摊” 主要是在购房交易环节不再计算公摊面积，而非取消小区的公共部位，这些设施依然会存在，只是计价方式发生改变。

对于楼市而言，“取消公摊” 被视为 2025 年房地产业的一项重要举措。业内人士认为，这有助于保障购房者权益，让房价计算更加直观透明，所买即所得，从而提升购房信心，对房地产市场 “止跌回稳” 具有积极作用。尽管公摊部分的房价可能会转移到套内面积计算上，导致房屋单价上升，但这也更符合 “好房子” 的理念，使消费者能清晰知晓所购房屋的实际使用面积。

随着 “取消公摊” 政策的推进，物业费、税费等相关费用的计算成为网友关注的焦点。专家表示，如果网签和交易按照套内面积计算，不动产权证也登记套内面积，那么税费、物业费等理应按套内面积收取。然而，这一转变可能会引发一系列新问题，对房地产行业的固有模式形成冲击。

例如，物业费若按套内面积计算，由于成本分摊面积减小，物业公司可能会考虑提高单价，但物业费的调整并非易事，需要新的配套政策来规范。同样，在税费方面，如契税、房产税等，也需要根据套内面积进行相应的调整，以确保税收制度的公平与合理。此外，北方的取暖费等与房屋面积相关的费用，也应遵循网签合同核定的套内面积进行收取，除非购房合同另有规定，且房产证同时标明建筑面积和套内面积时，才可能存在一定的灵活选择空间。

值得注意的是，市场上已出现得房率超过 100% 的房子，未来物业公司可能会基于利益驱动，要求按照实际套内使用面积收取物业费，这也需要在政策制定和市场监管中加以权衡，以平衡各方利益，避免不合理收费现象的出现。

从长远来看，“取消公摊” 后的费用计算可能会先在少数城市进行试点，待政策和技术层面准备充分后，再逐步向更大范围推广，以实现房地产市场的平稳过渡和健康发展。这一变革不仅涉及到购房者的切身利益，也对房地产行业的各个环节提出了新的挑战和机遇，需要政府、企业和社会各方共同努力，探索出一套适应新计价模式的行业规范和管理体系。